BIROU DE MEDIATOR - ILDIKO DOSA

Raporturile locative sunt raporturi juridice ale persoanelor în relaţie cu o locuinţa. Ele sunt reglementate de Legea 114/1996 cu modificările şi completările ulterioare, precum şi de Codul Civil.

Pentru a dovedi un raport locativ, este necesară existenţa unui document scris.

Pot apărea raporturi locative prin:

•           proprietatea asupra locuinţei

•           contract de închiriere (locaţiune)

•           contract de leasing imobiliar

•           contract de comodat (împrumut cu valoare gratuită)

Mai există şi alte forme de contracte ce stabilesc raporturi locative:

•           contractul de întreţinere (oferirea temporară a locuinţei în schimbul întreţinerii proprietarului)

Raporturile locative privesc şi persoanele fizice, şi persoanele juridice.

Pentru raporturile locative bazate pe contract, fiecare parte are obligaţii şi drepturi.

În urmă încheierii perioadei de contract prin ajungerea la termen sau în urmă încheierii contractului în baza voinţei unei părţi, a efectelor unei legi sau hotărâri judecătoreşti, locatarul (chiriaşul) este obligat să părăsească locuinţa şi să plătească obligaţiile băneşti rămase.

 

Cererea de evacuare - litigiul principal în raporturile locative

​

Foarte multe litigii locative au la baza o solicitare că o persoană (sau mai multe) să fie evacuate din locuinţa reclamantului.

Evacuarea nu poate fi decisă decât de o instanţa de judecată sau de un organ administrativ. Odată cu evacuarea locatarului, trebuie să părăsescă locuinţa şi celelalte persoane care locuiesc cu el.

 

Evacuarea este o măsură de constrângere, efectuată în baza dispoziţiei date de organul administrativ competent sau al hotărârii pronunţată de instanţa judecătorească. Deţinătorul unui spaţiu locativ este obligat să-l elibereze din motive care ţin de:

•           încălcarea îndatoririlor decurgând din contractul de locaţiune

•           expirarea valabilităţii contractului

•           ocuparea abuzivă sau prin infracţiune a spaţiului

•           ocuparea fără un titlu legal a spaţiului

În cazul în care este determinată de conduită culpabilă gravă a persoanei (stricăciuni importante aduse locuinţei, nu plăteşte cu rea-credinţă chiria timp de 3 luni consecutiv, face imposibilă convieţuirea pentru ceilalţi locatari etc, evacuarea nu este supusă vreunei condiţii).

În celelalte cazuri, este necesar să i se asigure celui evacuat un alt spaţiu.

Tot legea stabileşte şi anumite condiţii ale evacuării (cu excepţia evacuărilor pentru ocupări abuzive, tulburare gravă a ordinii publice sau de pericol pentru conlocatari):

•           nu se face între orele 22 şi 6

•           se face în zilele lucrătoare

•           nu se face în lunile de iarnă (1 dec.-1 măr.) decât în cazul dovedirii lipsei de alternativă de locuire a proprietarului

Dacă evacuarea nu se face de bunăvoie, nici în urmă hotărârii judecătoreşti, se poate apela la executori judecătoreşti şi după caz la firme specializate în evacuare. Cheltuielile de evacuare vor fi suportate de cel evacuat.

 

 

Medierea - soluţie practică în litigii ale asociaţiilor de proprietari

           

Asociaţiile de proprietari sunt constituite în baza legii 230/2007, că formă de asociere autonomă şi nonprofit a majorităţii proprietarilor dintr-un condominiu, cu rol în administrarea proprietăţii comune în interesul proprietarilor asociaţi.

Asociată de proprietari se poate confruntă cu probleme şi litigii specifice:

A.         - neplata, intarziarea la plata cheltuielilor de întreţinere de către proprietarii din asociaţie

B.         - întârzierea la plata facturilor furnizorilor de utilităţi şi servicii, şi înregistrarea de penalităţi (în cele mai multe cazuri, această întârziere este cauzată de întârzierile din prima categorie)

C.        - litigii domestice: distrugeri, ocuparea unei părţi de proprietate, lucrări de modificare a construcţiei neautorizate, diverse plângeri

D.        - diverse plângeri prealabile de natură penală pe care asociaţia le depune, sau în care este pârâtă.

Asociaţiile de proprietari, prin reprezentanţii lor, pot găsi avantaje în a apela la mediere pentru a soluţiona litigiile de acest gen:

a.         - întârzierile la plata se pot soluţiona cu un acord de mediere în care se stabileşte o reeşalonare a plăţii şi angajamentul proprietarilor neplătitori de a îşi onora obligaţiile. Dacă acordul de mediere va fi autentificat la notar, el va capătă şi putere executorie. Locatarii rău-platnici pot să fie motivaţi de apelarea la mediere, în lipsa unei soluţii amiabile putând să ajungă la executarea silită în cazul neplăţii obligaţiilor lor.

b.         - întârzierile la plata facturilor furnizorilor se pot rezolva prin acordul de reeşalonare a lor, şi se poate obţine şi un acord asupra eliminării sau reducerii penalităţilor de întârziere

c.         - litigiile domestice pot fi soluţionate prin mediere, asociaţia având posibilitatea că, dacă medierea nu are efect, să continue acţiunea în justiţie

d.         - plângerile de natură penală pentru care acţiunea penală este oprită prin retragerea plângerii se pot, de asemenea, soluţiona prin mediere între părţi.

În mediere, Asociaţiile de proprietari vor fi reprezentate de preşedinţii acestora sau de persoane mandatate de preşedinte şi comitetul executiv